<공인중개사 칼럼> 전세권과 임대차 차이점

약국자리를 구하기 위해 타인의 건물을 사용하는 방법에는

전세권 등기와 임대차 계약이 있습니다.

 

둘은 유사하게 느껴지지만

법률적 의미는 많이 다릅니다.

 

전세는 민법 제303조(전세권의 내용)에 의하면,

전세권자는 전세금을 지급하고  타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아

사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를

받을 권리가 있습니다.

 

임대차는 민법 제 618조(임대차의 의의)에 따르면,

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고

상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.

 

그리고 임대차는 민법이 규정하고 있는 15가지 전형계약 중 하나이며

민법에 우선하여 적용되는 임대차보호법의  대상입니다.

 

요약하면 전세권 외에 전세, 반전세, 월세, 사글세 등은

임대차에 해당합니다.

 

또 둘의 차이는 등기 여부입니다.

 

전세권은 물권이고 임대차는 채권입니다.

 

물권 즉 전세권은 등기가  필수이므로 전세권 설정과 동시에 등기를 하지만

임대차는 그렇지 않습니다.

 

따라서 전세권은 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을

우선 변제 받을 수 있지만

임대차보호법에 의한 보호는 받지 못합니다.

 

다시 말해, 임대차보호법은 임차인 입장에서  최소한의 보증금을

돌려받을 수 있는 강력한 특별법이지만

전세권은 이에 해당이 안된다는 것입니다.

 

현실적으로 대부분 건물주와 임대차계약을 체결하면서

전세권 등기를 하기를 원합니다.

 

물론 전세권의 물권적 배타성으로 인해 안정적일 수 있습니다.

 

하지만 전세권 등기 이전에 선순위 근저당권 등 등기가 있을 때는

경우가 다릅니다.

 

예를 들면, 건물이 경매에 넘어가 낙찰이 되었을 때,

선순위(근)저당권자가 배당을 받고도 자신의 전세금까지 받을 수 있다면

문제가 되지 않겠지만,

 

선순위(근) 저당권자들이 가져가고 남는 금액이 없다면

전세권 등기는 말소가 되는 동시에 전세금 회수를 못하게 됩니다.

 

하지만 위에서 말씀드린 임대차계약은

전입신고 및 확정일자가 있으면 임대차계약의  보증금 대,소에 따라

최우선변제 내지는 우선변제를 받을 수 있는 여지가 있습니다.

 

결론은 전세권 등기가  반드시 능사가 아니라는 것입니다.

 

계약 시, 건물 등기부등본을 반드시 확인하고

선순위(근)저당권자 등이 있다면 그 설정금액  내지는 건물주의 채무와  건물 가치와의

비교는 필수적입니다.

 

꼭 그 자리에서 약국을 운영하고 싶은데

근저당권 등 건물주의 채무가 존재할 때,

 

전세권 등기와 임대차계약 중 어느 쪽이 유리한 지는

반드시 전문가와 상의해 결정해야 할 것입니다.