<공인중개사 칼럼> 전전대 약국이 가질 수 있는 문제점

일반적으로 약국 매수 시 건물주인 임대인과 계약을 맺지만

간혹 임차인인 현 약국장과 계약을 하는 경우가 있습니다.

이를 전대차계약이라고 하며 전전대라 부르기도 합니다.

 

전대차계약인 경우

건물주는 임대인(A), 약국을 일차적으로 빌려 다시 세를 놓는 쪽을 전대인(B), 

전대인과 다시 계약을 맺는 쪽을 전차인(C)이라고 합니다.

 

이런 경우 A와B의 관계가 유지되는 동시에

B와 C사이의 새로운 임대관계가 발생합니다.

 

여기서 전차인C가 주의할 점이 있습니다.

 

기존 세입자인 B는 상가임대차보호법 상의 상가 운영 안정성을 보장받는 반면,

전차인 C는 B와 동일 수준의 권리를 보장받는 것이 아닙니다.

 

먼저 전대차계약을 할 때, 가장 중요한 것은 사전에 건물주 A의 동의가 필수적입니다.

만약 A의 동의없이 무단으로 전대할 경우 A는 B와의 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제 629조)

이 과정에서 전차인 C는 법적보호를 전혀 받지 못하게 됩니다.

따라서 임대인 A의 전대차 승낙 내지는 서면 동의서가 반드시 필요합니다.

 

A의 동의 하에 B와C가 전대차계약을 한 경우

C의 계약갱신요구권은 전대인인 B의 계약기간을 포함해서 10년을 보장받게 됩니다.

물론 환산보증금을 초과하는 경우는 보호를 받지 못합니다.

 

환산보증금은 지역마다 다른데 임대보증금 + 월 임대료 X  100의 합한 금액을 말합니다.

여기서 팁 하나, 임대차계약서에 월세가 부가세별도로 기재되어 있으면

환산보증금 계산 시 부가세는 포함하지 않습니다.

 

그렇다면 C약사가 B약사에게 지불한 권리금은 어떨까요?

한마디로 보장받지 못합니다.

 

이 부분이 전대차계약의 최대 단점입니다.

 

다시 말해, B가 임대차계약이 끝나기 전 새로운 세입자 C에게 권리금을 받고 양도하는 것을

건물주인 A도 막을 수 없고 방해를 하면 B는 A를 상대로 손해배상청구가 가능하지만

똑 같은 상황에 놓이더라도 C는 B에게 손해배상청구를 할 권한이 없습니다.

 

따라서 전대차계약을 체결할 시에는

건물주의 사전 동의가 있어야 하며

권리금 부분에서는 약국 수익을 잘 따져본 뒤 결정해야 할 것입니다.

 

그리고 간혹 의사가 약국 건물주인 경우가 있습니다.

 

의사가 쿨하면 전혀 문제가 없겠지만 기존 약사와 사이가 좋지 못한 경우에는

갑질할 소지가 다분합니다.

전대차를 할 경우 동의를 해주지 않아 B입장에서는 곤혹을 치루게 되고

다행히 겨우 동의를 받아 전차인 C를 구해 전대차계약을 하더라도

B를 통해 들어온 C를 그리 달갑게 대하지 않는 경우가 있습니다.

 

또 하나는 건물주인 의사 입장에서 약국 권리금에 대해 일반 건물주보다

더 잘 알고 있기 때문에 관여를 할 수가 있습니다.

따라서 전차인C 입장에서는 A와 B의 관계도 들여다 볼 필요가 있을 것입니다.

 

결론은 전전대로 들어가는 약사님 입장에서는 

지불한 권리금 회수가 가능한 수익구조인지 그와 더불어 법으로 보장받는 임대차기간을

정확히 파악하고 결정해야 할 것입니다.